不動産は一般的な必需品であり、その価格変動、価格設定メカニズム、取引量の変化には規則性があります。
たとえ中国の不動産市場が政策の調整と密接に関連していても、基本的な市場の法則に従っており、今後も従い続けるでしょう。おそらく、過去 10 年間、不動産価格の予測や購入判断は確かに「玄学」のようなものでしたが、私は信じています。時間を長く引き延ばし、地域を広げるほど、不動産市場の発展には普遍的な法則があると。各国、各地域はそれぞれの特色を持ちながらも、普遍的な法則のもとで花を咲かせ、実を結ぶでしょう。
金融属性を持つ不動産は、短期的な売買ではなく、5〜7 年の長期投資であるべきです。このような長期投資は慎重な意思決定が必要であり、無思考での購入は避けるべきです。
しかし、この本では複雑な金融データや地域経済分析、都市計画の比較、皆が関心を持つ都市の不動産価格予測についてはあまり触れません。
これは初めての自宅購入の操作マニュアルであり、不動産初心者のための購入入門の普及書です。
購入経験をもとに、一歩一歩、どの道が自分に適しているか、前方にどれだけの落とし穴があるか、その落とし穴をどうやって飛び越えるか、落ちた場合にどうやって再び這い上がるかをお伝えします。本の中には専門用語もありますが、心配しないでください、すべて説明します。実際、本書の内容の 80％以上は、自学で検索できる内容であり、残りの 20％程度は、数回の不動産取引を経て理解できるようになるでしょう。この本の存在意義は、不動産の門の外に立っているときに、混乱した情報の中から検索し、整理し、確認する手助けをし、無駄な試行錯誤に費やす時間を節約することです。
家を買うことは大事です。多くの人が一生で 3 軒の家を買うこともできないのですから。また、家を買うことは小さなことでもあります。なぜなら、私たちにはもっと意味のあることが待っているからです。この時、専門的なことは専門家に任せるのが良いでしょう。
家を買う前に、これを理解することは非常に重要です#
これは、私が購入と選択の思考プロセスに基づいて、自身の仕事の経験と購入経験を組み合わせてまとめた、家を買うための自己チェック法です。
このプロセスを通じて、初めて家を買うあなたがより理性的に考え、選別し、最終的に満足のいく家を選ぶ手助けができればと思います。
家の条件は満たされていますか？
家を買いますか？—— はい！
お金はありますか？—— あります！
買いましょう！
ちょっと待って！いきなり手付金を支払うのはやめましょう。もう一度考えさせてください。
初めて家を買う初心者にとって、購入のベストタイミングを逃すことを心配するよりも、冷静に今が自分にとってのベストタイミングかどうかを考える方が良いでしょう。この思考プロセスの最初は「誰が買うのか」を考えることです。
誰が買うのか？これは、この家を自分名義にするのか、両親名義にするのか、妻子名義にするのかを考えることではありません。家を買おうとしているあなたが、家を買う条件を満たしているかどうかを考えることです。もちろん、これは 5 年以上の社会保険納税を満たすような購入制限条件ではなく、私たち自身の条件です。
家を買う条件があるのですか？あります、しかも一つだけではありません。
購入目的によって、購入者の条件は大きく異なります。もしあなたがすでに 2 軒の家を持っていて、オーストラリアで買いたい家があるなら、将来的に移住するかどうか、またその不動産を誰が管理するのかを考える必要があります。
今回は初めての家について話しますので、「誰が買うのか」という点では他の購入形式よりもシンプルです。主に以下の 2 つの問題を考慮します：
手元の可用資産は頭金を支払うのに十分か？後のローン返済は圧力を生むか？
人生計画は十分に明確ですか？#
次に、これらの 2 点を詳しく説明します。もちろん、あなたが富裕層の二代目や CEO であれば、以下の内容は無視しても構いません。全額で家を買うことができ、住まなくても投資として扱えますが、将来的な不動産税の問題があるかもしれません。
手元の可用資産は頭金を支払うのに十分か？後のローン返済は圧力を生むか？
数年前、1 平米あたりの価格が 1,000 元や 2,000 元の時代には、私たちにはあまり資産管理の意識がなく、家を買う際は全額支払いが一般的でした。しかし、今では、急激な価格上昇と市民の資産管理意識の芽生えにより、ますます多くの人々がローンを利用して家を買うことを選択しています。
したがって、住宅ローンの基本的な知識を把握することがますます重要になっています。
まず、初めての住宅ローンは非常に重要であり、軽々しく使ってはいけません。住宅ローンの詳細については、後の「どうやって買うか」で詳しく説明しますが、ここでは金額部分だけを述べて、迅速な意思決定に役立てます。
まずはローン金利です。現在、5 年以上のローンに対する銀行の基準金利は 4.9％、公積金ローンの基準金利は 3.25％です。そして、社会主義国家の一大住民普遍的な福利として、我が国の初めての住宅ローン金利は割引が適用されます（多くて 85％、少なくて 95％、過去には 75％や 80％もありました）。また、住宅ローンは非常に簡単に承認されます（最近はローンが厳しくなり、拒否される悲劇的な状況も見られます）。さらに、企業や公的機関であれば、合法的に働いている限り、雇用主は基本的に私たちのために住宅公積金を支払ってくれます。これは皆がよく言う「五保一金」の一つです。この一金は銀行に預けてもほとんど利息がつかず、一般的には引き出せません。家を買うこと（一部の都市では賃貸も可能）でしか引き出せません。したがって、数年のうちに、ローンを利用して家を買うことが一般的な市民家庭のスタイルになりました。
ただし、私たちはどれだけの頭金を準備する必要があるのでしょうか？どれだけの年数ローンを組む必要があるのでしょうか？どのような方法でローンを選ぶべきでしょうか？詳しく説明させてください。
我が国は広大で、各都市の不動産市場の状況は大きく異なるため、固定の数値を見つけるのは非常に難しいですが、初めての住宅の頭金は、総額の 20％〜35％の範囲にあります。つまり、100 万元の不動産の場合、地域によって頭金は 20 万〜35 万元の範囲になります。逆に言えば、もし私たちに 40 万元の初期資金があれば、20％の頭金の地域では 200 万元の家を考慮することができます。
そう考えると、もし手元に 200 万元あれば、1000 万元の不動産を考慮することができるのでしょうか？はい、そうではありません。頭金の他に、後の返済状況も考慮する必要があります。
もしあなたが 200 万元の頭金を支払い、5 年間のローンを組む場合、800 万元のローンを組んだ場合、最初の月にいくら返済する必要があると思いますか？16.5 万元です！したがって、頭金を決定した後は、後のローン返済能力も考慮する必要があります。
また、銀行もバカではありません。銀行の担当者は、あなたの収入証明、銀行の取引履歴、不動産の状況をもとに返済能力を評価します。一般的に、月々の支払いが個人の総収入の 1/2 以下であれば、比較的適切です。つまり、税引き後の総収入が 1 万元の場合、公積金を除いて、毎月の返済が 5000 元以下であれば、銀行はあなたにローンを貸すことができ、返済の圧力もそれほど大きくありません。
したがって、私たちは月々の支払いからローン金額、ローン年数、ローン方法を逆算することができます。計算が面倒だと感じる場合は、任意の検索エンジンを使用して「住宅ローン計算機」というキーワードを入力し、実際の状況に応じて年数と方法を入力して、月々の支払いが負担できるかどうかを計算してみてください。年数が長くなるほど、月々の支払いは少なくなりますが、支払う利息も多くなります。
等額返済の方法では、初期の返済圧力が大きく、後期の圧力は次第に小さくなります。これは、早期に返済を考えている友人に適しています。等額本息の方法では、初期の返済圧力が小さく、後期の返済の利息が多くなります。これは、一時的に資金が不足していて、最後まで直接ローンを組むつもりの友人や、購入後 5 年以内に全額返済するつもりの友人に適しています。
2 つの方法にはそれぞれ利点と欠点があり、最終的な選択時には、銀行のローン担当者と詳細に相談することができます。
そして、必ず第二の家を買うことになる若者に対して、第一の家を一二線都市に購入したい場合、私は初めての家では公積金ローンを選ばず、純粋な商業ローンを選ぶことをお勧めします。その理由については、後の「どうやって買うか」の章で説明します。
私が購入時に、第二の家を改善または投資用に購入することを確信していたため、第一の家には純粋な商業ローンを使用し、等額本息方式を選び、最大 80％のローンを組みました。もちろん、開発業者が長い公積金ローンの承認を待てない、私の公積金の支払いが少ないなどの理由もあります。
しかし、初めての家を商業ローンで購入し、一二線都市に最大のレバレッジをかけ、最長の期間を選び、初期の返済圧力が小さい等額本息を選ぶことは、人民元がますます価値を失い、不動産業者があなたの承認を半年も待たない、誰もが 2 軒以上の不動産を購入する時代において、最も適切な選択です。
人生計画は十分に明確ですか？#
世界的に見ると、初めての家を購入する年齢は多くの場合 35 歳前後ですが、中国人は一般的に 25 歳前後です。私たちは認めざるを得ませんが、中国の親は世界で最も子供を大切にする親です。しかし、早すぎる不動産購入、早すぎる住宅ローンの束縛は、確かに一部の若者の「可能性」を制約しています。「愛」が「障害」となってしまうことがどれほど多いことか。これはすべての中国の家庭が考えるべき問題です。
では、いつが家を買うのに適しているのでしょうか？
あなたの人生計画が十分に明確なときです。あなたは将来的にどこかに根を下ろすことを確信し、もはや剣を持って天涯を旅することを幻想せず、平凡な美しさを認識し、家を持ちたいと思っているときです。
そして、あなたが本当にこのレベルに達しているかどうかを検証する方法も非常に簡単です —— つまり、もしあなたが家を買った後、価格がもう上がらず、10 年間安定しているなら、あなたは慌てるでしょうか？（ここで立ち止まり、考えてみてください、そして続けて読んでください。）もしあなたが不動産を自分の家として考え、鋼鉄とコンクリートで作られた投資商品ではないなら、あなたはそれほど慌てることはないでしょう。結局のところ、家は無価値であり、あなたが 10 年間住むことができるものです。
もちろん、もしあなたが普通の人ではなく、今後 10 年間で財産の自由を得るつもりであれば、最初の家を直接投資商品として扱うこともできます。しかし、同様に自問自答する必要があります。将来的に価格が変動した場合、自分が耐えられるかどうか。
自住用でも投資用でも、最初の家について私たちが最も自問すべきことは、「いつ買うか」ではなく、「買った後に後悔しないか？」ということです。この質問に答えたければ、まず自分に「なぜ買うのか？」と尋ねる必要があります。
自分が住むのか、それとも投資用に買うのか#
なぜ買うのか？
もちろん、「気が合わないから家を買う」というほど簡単ではありません。億万長者であっても、簡単に買うことはありません。では、どのような理由で家を買うことが本当に購入行動を支えるのでしょうか？
私は、必需品としての購入の緊急性に基づいて、4 つのカテゴリを挙げました：
- 必ず買わなければならない婚房
義母や未婚の妻が、家がなければ結婚しないと明言している場合、その家はたとえ明日価格が崩壊すると考えても、購入しなければなりません。結局のところ、いくら稼いでも、いくら損をしても、重要なのは妻を失うことです。女性も同様です。たとえ自分が非常に買いたくないと思っていても、買わなければ両親が結婚に反対し、説得できない場合、千の理由があっても、購入せざるを得ません。
- 購入すべき改善用の家
立地が郊外から中心地へ、バスの近くから地下鉄の近くへ、間取りが大きな間取りから小さな 2 居室へ、小さな 2 居室から大きな 3 居室へと変わります。これは自分や家族の生活の質を向上させる選択であり、購入する能力があれば購入すべきです。緊急度が低いため、より良いものがあれば、ない場合でも妥協できます。したがって、この時、購入を考える際には、相対的に慎重であるべきです。しかし、明日不動産が崩壊しない限り、このような不動産は購入可能です。
- 購入可能な戸籍用の家
あなたはすでに戸籍を持っていますが、家を安置するための不動産が必要です。さもなければ、退職すると戸籍を失います。あなたはまだ戸籍を持っていませんが、家を買うことで戸籍を取得でき、地元に留まりたいと思っています。この 2 つの考え方が支える購入決定を「戸籍用の家」と呼びます。
戸籍は人によって意味が異なります。しかし、私は常に思っています。数年後、戸籍という中国特有の制度は、食糧券のように消滅する運命にあるでしょう。ただし、このプロセスには 10 年、あるいはそれ以上の時間がかかるかもしれません。したがって、戸籍用の家は買うこともできるし、買わないこともできます。これは、自分がどれほど戸籍を重視しているか、数百万を使って得る必要があるかどうかに依存します。
- 理性的に購入する投資用の家
家主が非常に厳しい、毎年家賃が上がる、テーブルが塗装されているので新しいものを買わせる、家を買って農奴から脱出したい、後の人を搾取する；たくさんのお金を稼いだが、良い資産管理の手段がない。中国の不動産市場は非常に価値があるので、家を一軒買う方が良い。損をしたら自分が住むことにし、得をしたらそれも良い。元々良い家主や長期賃貸会社を見つけることができる問題を、わざわざ高額で家を買う方法を選ぶ；本来買いたくなかったが、周りの親しい友人やネット上で家を買う話が盛り上がっているので、私も家を買う大軍に参加したいと思う。
このような頑固で流行に流される人は、若者の中に少なくありません。しかし、一度家を買ったら、後は簡単ではありません。家を買うことにはリスクがあり、決して衝動的に行動しないでください。このような衝動的な投資に対しては、冷静になり、意思決定のスピードを落とし、本当に買う必要があるのか、準備ができているのかを自問自答する必要があります。
確かに、異なる人々にとって、上記の優先順位は変わることがあります。もしあなたに開明的な義母や支えてくれる未婚の妻がいるなら、家を買わずに頭金を投資に回すことができます。もしあなたが北京のような場所に留まることを一生の目標とし、北京の「入場券」を手に入れられなければ、人生が無駄になると思うなら、戸籍用の家は必ず買わなければならないでしょう。
しかし、多くの場合、私たちは「自住」を「投資」と誤解したり、「できる」を「しなければならない」と誤解したりします。
立地！立地！立地！#
どこで買う？
「立地！立地！立地！」
李嘉誠のこの言葉は、無数の不動産業者によって何度も引用されてきました。
立地は、不動産にとって、現在の価格や将来の売却可能性において、確かに最も重要です。
インターネットの発展、VR/AR 技術の革新、共有移動の普及に伴い、位置は以前ほど重要ではなくなりました。しかし、良い位置は依然として非常に重要です。位置が価格を決定します。これは不動産の基本的な法則です。
では、どの立地が良い立地なのでしょうか？どの家が自分に適しているのでしょうか？どの家は買ってはいけないのでしょうか？詳しく説明させてください：
どれくらいの距離が最も美しいか
非常に興味深い理論があります。「5 キロ幸福理論」と呼ばれ、家から職場までの距離が 5 キロ以内であれば、人々の幸福感の差はあまりないが、5 キロを超えると、距離が増すごとに幸福感が減少することを指します。したがって、科学者は、居住地と職場の距離は、できるだけ 5 キロ未満が望ましいと結論づけました。
5 キロは具体的ですが、私たちにとってより重要なのは時間です。もし私たちが通勤にかかる時間が、5 キロ圏内に住む同僚よりも少ないのであれば、なぜ私たちは幸せではないのでしょうか？
距離は、比較的硬直した人々が約束した指標に過ぎません。さらに、現在の交通が非常に発展しており、共有移動が非常に人気であるため、時間の経過とともに、この最も美しい距離は確実に延びるでしょう。ただし、距離が近いほど、奔走することが少なくなり、自由な時間が増えることができるのです。初めての家については、間取りや小区にそれほどこだわる必要はありませんが、できるだけ地下鉄などの交通の要所の近くに、できるだけ職場に近い場所を選ぶようにしましょう。
適度に近づくべき場所
病院：家に高齢者がいる場合、病院から 3〜5 キロの距離に住むのが便利です。しかし、一般家庭の場合は、適度に遠ざかるべきです。結局、病院の周りは人口流入が多く、交通が混雑する可能性があります。
中小学：子供がいて、子供が徒歩で通学することを希望する家庭は考慮する必要があります。0.5〜2 キロの距離が適度です。もし家に子供がいない場合、今後も子供を持つ予定がない場合、または子供をバスで通わせることを希望する場合は、適度に遠ざかることができます（子供の徒歩速度は 3〜4 キロ / 時）。
商業：小区の付帯商業施設は生活の便利さを高めるため、商業施設があり、すでに営業している小区は、商業施設がないか、営業していない小区よりも住みやすく快適です。大型商業施設は騒音や人流が多いため、居住地は直線距離が 1 キロ以上の場所を選ぶことをお勧めします。
地下鉄駅、バス停：0.2〜1 キロが最適です。一般的に、地下鉄の上にあるものは商業プロジェクトであり、住むことはありません。結局、轟音の地下鉄の音は睡眠に大きな影響を与えるため、地下鉄やバス停の近くにいても、睡眠に影響を与えない位置が最適な住宅位置です。
公園：0.5 キロ以上、近いほど良いです。0.5 キロ以上と言うのは、公園内に広場舞のスピーカーがある可能性があるためです。大きなスピーカーを避けた場合、家族と一緒に公園を散歩することは、人生で最も幸せなことです。
適度に遠ざかるべき場所
ボイラー室、工場などの「大煙突」：このような建物の上風口に住むことをお勧めします。間隔は 24 メートル以上であるべきです。そうでなければ、粉塵が私たちの日常生活に影響を与えます。
埋立地、ゴミ捨て場：埋立地は居住地から 500 メートル以上離れるべきです。ゴミ捨て場やゴミ箱の風下にある家はできるだけ避けるべきです。なぜなら、匂いが風に乗って家に入ってくるからです。
火葬場：居住地から直線距離が 5 キロ以上離れている場所を選ぶべきです。居住地の風下に位置することも避けるべきです。自分が風水を気にしなくても、転売対象者や賃貸者が気にする可能性を考慮する必要があります。
高圧線：高圧線は心配する必要のないことですが、ここに挙げたのは、多くの人が電磁波が不妊や白血病を引き起こすと誤解しているためです。50 メートル以上離れていれば、環境の磁束密度は 0.14 ミリであり、家庭内の磁束密度と同じです。
上記のポイントに加えて、一般市民が非常に重視する「学区住宅」についても、別途説明する予定です。「学区住宅」の概念は、中国の特定の時期の特定の産物であり、時間の経過とともに人々の視線から薄れていくと考えています。なぜなら、学区の良し悪しは、異なる学校間の教師の力量の差を指し、隣接する学校ほどその差はあまり明確ではなく、教育システムの改善に伴い、その差は縮小または消失するからです。そして、良い立地は良い教育と伴うため、「学区住宅」にこだわる必要はありません。
最後に、家を買う前に、小区の所有者の状況を適度に理解することもできます。彼らの職業、収入はどのようなレベルにあるのか。後になればなるほど、不動産は「サークル」を代表するものとなります。たとえあなたがそのサークルを好まなくても、同じような背景や学歴を持つ隣人がいれば、共通の話題も多くなります。「孟母三遷」の教えは、21 世紀の現在でも非常に強い指導的意義を持っています。
位置を決定したら、時間の次元からも確定することができます。
家を買うのに最適なタイミングはいつか#
いつ買うかは、皆がよく尋ねる家を買うのに最適なタイミングの問題であり、経済情勢、価格動向、購入制限政策、不動産企業のリズム、自身の状況に関わります。
ここでは、外的要因と内的要因の 2 つの部分から、いつ買うかを論じます。
外的要因
どんな商品にも市場の法則があり、明らかなものもあれば、隠れたものもあり、周期が長いものもあれば、短いものもあります。不動産は、必需品と投資需要が混在した大きな商品であり、濃厚な社会主義の特色を持つ「中国製品」であっても、依然としてそうです。
まず、開発業者の「販売開始」の観点から見てみましょう：
1）毎年 6 月 30 日、12 月 25 日は不動産企業の 2 つの大きなマーケティングの節目であり、これらの節目の前にお金を持って販売所に行けば、安心してください。マーケティングマネージャーが底値を提示してくれるでしょう。（上場企業に限ります。これらの節目は上場企業の業績を評価するためのものであり、多くの開発業者は業績を上げるために、ある程度の薄利多売を選択します。）
2）現在の開発業者は、尾盤が売れないのを防ぐために、最も良い間取りと最高の位置を最後に残すことが多いですが、当然、価格もプロジェクト全体で最も高くなります。しかし、このプロジェクトが清算を呼びかけてすぐに売れない場合、より少ないお金でより良い家を買うチャンスが生まれます。
3）複数の段階で販売されるプロジェクトでは、各段階の販売価格が異なります。第一段階の最初の大規模販売は、必ず最も割引が大きく、全体の価格が最も低いものです。たとえその後の不動産市場が下落しても、開発業者は生死存亡の危機でない限り、価格を下げることはありません。なぜなら、一度価格を下げると、自分の顔に泥を塗ることになるからです。
4）中国の開発業者はすべてローンで建物を建てているため、「回収」は非常に重要です。毎日遅れるごとに、開発業者は銀行に多くの利息を支払い、多くの管理費、マーケティング費、従業員の給与を支払わなければなりません。したがって、小規模な開発業者が長期間売れない尾盤には大きな交渉の余地があります。
次に、政策と経済の法則に切り込んでみましょう：
1）不動産価格が急速に上昇するいくつかのルートがあります：噂 - 計画 - 着工 - 完成。通州を例に取ると、通州が副中心になるという噂が流れたとき、価格は一斉に上昇しました。北京市が正式に通州を副中心として確定したとき、再度集中して上昇しました。したがって、購入する場合は、これらの節目の前に購入するのが最善です。したがって、家を買う前に、政府機関の友人に尋ねたり、所在する都市の政府のウェブサイトを確認したり、少なくともニュースを注視したりすることが重要です。
2）多くの販売冠プロジェクトは、製品が良い、販売が良い、立地が良いからではなく、単に土地王や楼王に貼り付いているからです。たとえば、私は不動産業者として、隣のプロジェクトが新しい土地を取得し、新しいプロジェクトや新しい製品を追加したため、10 万元 / 平米で売れました。私が早く土地を取得し、早く販売を開始したのに、製品もそれほど劣っていないのに、なぜ私は 2 万元で売れないのでしょうか？したがって、土地王や楼王が出現する前に周辺の不動産を購入することは非常に良い選択です。
3）北京や上海のような購入制限政策が存在する都市、または通州のような二重制限地域では、供給が需要を下回るために制限がかかります。実際に購入制限が解除される日が来るまで、価格は本当に高くなり、政策調整が必要なくなるでしょう。したがって、少なくとも今後 10 年間は、価格が急速に上昇するか、ゆっくり上昇するかを考慮する必要があります。早く購入すればするほど、価格は低くなりますが、個人の資金の流れも考慮する必要があります。
4）中古住宅価格、家賃、一手住宅価格は常に正の相関関係を示しますが、一手住宅価格は市場が不動産業者を制御し、不動産業者が決定します。しかし、中古住宅価格や家賃は市場によって直接調整されます。したがって、中古住宅価格は実際のものであり、一手住宅よりも早く変動します。
5）不動産市場に好材料が出たときは、できるだけ早く購入してください。なぜなら、価格が上昇する前に間に合うからです。不動産市場に悪材料が出た後は、できるだけ遅く購入してください。なぜなら、価格が下がる前に間に合うからです。
これらを除けば、道は修理でき、人は移動でき、地下鉄は開通でき、新区は申請できるが、唯一コピーできないのは山川湖泊から成る環境です。したがって、居住の観点からは、山の近くか水の近くに住むべきです。人気のある地域では、早めに環境の良い場所を確保するべきです。
次に、不動産価格の動向について話しましょう。中国は改革開放以来、一二線都市、特に一線都市の不動産価格はほぼ 30 年間上昇し続けており、今後見込まれる長い間、不動産が下降トンネルに入ることは非常に難しいと予想されます。なぜなら、中国は依然として発展途上国であり、都市化率は徐々に上昇しており、今後も高くなるからです。これが多くの人が「家を買う最適なタイミングは昨年だった」という背後にある論理です。
では、本当に早く買うほど良いのでしょうか？本当にお金があれば家を買うべきでしょうか？もちろんそうではありません。なぜなら、すべての人がそう考えると、将来の上昇空間は大量に透支され、長い間横ばいになるからです。また、最も重要な内的要因も考慮する必要があります。
内的要因
内的要因とは何でしょうか？それは私たち自身の状況であり、現在および将来の財務状況、家庭状況などを簡単にまとめることができます。
1）もし初めての必需品として自住する場合、資産が頭金を支払うのに十分であり、後の住宅ローン返済が生活の質を明らかに低下させない場合、購入を検討することができます。
2）もし投資が主で自住が副である場合、自己の資産管理の年率収益率が将来の不動産価格の年率上昇（10％が合理的）を下回る可能性が高く、起業などの理由で将来大量の現金が必要になることがない場合、購入を検討することができます。
3）将来の上昇を逃したくなく、今後の変動を受け入れられる場合。
4）結婚前（婚房）、子供が学校に入る前（学区住宅）、本人が転職する前（社会保険の連続性、ローンの容易さ）などは、購入を考えるタイミングです。
5）大きな商品であるため、どんなに時間が迫っていても、家族全員が合意に達した後に購入する必要があります。そうでなければ、軽率な行動によって家庭の対立を引き起こす可能性が高いです。
どうやって支払い方法を巧みに使ってお金を節約するか#
どうやって買うかは、異なる支払い方法を選択することです。
ここで、まずは購入の支払い方法をいくつか挙げてみます：
1）全額一括払い
購入者が一括で全額を支払う方法で、これは新築開発業者や中古住宅の売主が最も好む支払い方法です。
この方法の購入者にとっての利点は、以下の 4 点です：
全額支払いの方法を利用して、より多くの割引や値下げを争取できる。
現物があり、開発業者が銀行から解放されている場合、すぐに不動産の登記を行うことができる（二手住宅も同様にすぐに登記可能）。
銀行のローン利息を返済する必要がない。
後の転売や自分の不動産を担保にするのが非常に便利です。
2）全額分割払い
購入者が数回に分けて、購入金額を開発業者または二手住宅の売主に支払う方法です。一般的に、開発業者の全額分割払いの期限は 1〜2 ヶ月以内ですが、二手住宅は人によって異なり、時間が長くなる可能性があります。
これは比較的折衷的で、銀行ローンを回避する支払い方法です。全額一括払いに比べて、購入者には一定の余地があり、資金を調達する余地もあります。また、銀行を通さずに自分でペースをコントロールできます。
3）公積金ローン
購入者が自分の住宅公積金を利用し、地元の公積金使用制度に従って、公積金管理センターに申請し、購入したい不動産に対してローンを組む方法です。
公積金ローンの最大の利点は、金利が非常に低く、年率は 3％未満であることです。これは合法的に納税している住民への国家の福利であり、補助的なローンです。商業ローンに比べて、毎年多くの利息支出を節約できます。
しかし、公積金ローンには一定の欠点もあります：使用条件が非常に厳しく、多くの人が基準を満たすのが難しい；審査時間が非常に長く、時には半年を超えることもあり、多くの開発業者や二手住宅の売主が公積金ローンを利用する消費者に売りたがらない；公積金ローンの金額には上限があり、大部分の場合、頭金比率を大幅に引き上げるか、混合ローンを組む必要があります。
4）商業ローン
対応する頭金を支払った後、商業銀行を通じてローンを組む方法です。商業ローンは承認時間が早く、申請条件が広く、金額に関しては公積金ローンほど厳しい制限がないため、現在の住宅購入ローンの主要な選択肢です。
不動産開発業者や二手住宅の売主は、公積金ローンよりも商業ローンを受け入れやすいです。現在、一部の商業銀行では、申請から融資まで 7〜10 営業日しかかからず、初めての住宅ローンの金利には一定の割引があり、審査資料も比較的少なく、承認も比較的容易に通過します。しかし、住宅ローンの金利は公積金ローンに比べて高く、5 年以上の基準金利は 4.9％です。
5）組み合わせローン（混合ローン）
これは公積金ローンと商業ローンを共同で使用し、購入プロセスで利用する支払い方法であり、公積金ローンの使用限度額に達した場合、残りの金額を一括で支払えないときに使用されます。
この支払い方法は、購入者に最大限の節約を提供し、頭金比率を引き上げることなく、公積金ローンの最も優遇された金利を利用できます。ただし、相応に、売主が待ちたくない、ローン審査のプロセスが煩雑、待機時間が長く、労力を消耗するなどの欠点もあります。
以上がすべての支払い方法です。
そして、人生の初めての家として、自分で家を買いたい、将来的に投資や交換を考えている若者（そうです、制限はこれだけです）に対する私の提案は以下の通りです：
ローンが可能であれば全額支払いは避ける；長期ローンが可能であれば短期ローンは避ける；多くのローンが可能であれば短期ローンは避ける；等額本息を利用できるなら等額本金は避ける；商業ローンを利用できるなら公積金ローンは避ける。
理由を説明する前に、まず等額本金と等額本息について理解しましょう。
等額本金：毎月の返済額が異なり、返済が月ごとに減少します。
これは、ローンの元本を返済総月数で均等に分割し、前期の残りの元本に利息を加えることで、月々の返済額が形成されます。したがって、等額本金方式の最初の月の返済額は最も多く、その後は月々減少していきます。
等額本息：毎月の返済額が同じであり、本質的には元本の占める割合が月ごとに増加し、利息の占める割合が月ごとに減少します。毎月の返済額は変わらず、つまり月々の「元本と利息」の配分割合において、前半部分では利息の割合が大きく、元本の割合が小さく、返済期限の半分を過ぎると徐々に元本の割合が大きくなり、利息の割合が小さくなります。したがって、等額本息の前期の返済圧力は等額本金よりも小さく、月々の返済額は同じですが、総返済額は大きくなります。
次に、理由を述べます。「ローンが可能であれば全額支払いは避ける；長期ローンが可能であれば短期ローンは避ける；多くのローンが可能であれば短期ローンは避ける；等額本息を利用できるなら等額本金は避ける；商業ローンを利用できるなら公積金ローンは避ける」と言う理由は何でしょうか？
なぜなら、住宅公積金ローンも商業ローンも、国家がすべての住民に提供する福利的なローンであり、特に初めての住宅ローンは、どの地域、どの時期でも大きな割引があり、たとえ割引が全くない商業ローンでも、金利は 4.9％しかありません。市場にある大規模な資金運用は、5％以上の年率収益を達成できます。この点から見ても、ローンを利用することは非常にお得です。
したがって、全額支払いが可能であっても、私は皆さんにローンを選ぶことをお勧めします。ましてや、若者として私たちにはそんなに多くのお金はありません。だからこそ、「ローンが可能であれば全額支払いは避ける」と言うのです。
経済が急速に発展している現在、「人民元がますます価値を失っている」ということは人々の共通認識となっています。この時、なぜ未来の価値が低くなる人民元を使って、現在相対的に安い不動産を買わないのでしょうか？
たとえローンの年数が長くなるほど支払う利息が多くなりますが、年数が長くなるほど、毎月の返済額は少なくなり、返済の圧力も軽くなります。だからこそ、「長期ローンが可能であれば短期ローンは避ける」と言うのです。
同時に、初めての家は非常に大きな金額をローンで借りることができ、地域や時期によって異なりますが、65％〜80％のローンを借りることができます。住宅ローンは福利であるため、なぜ私たちの利益を最大化しないのでしょうか？
若者は早く家を買うことで、早く自分の資産に住むことができ、早く自分の生活を掌握し、早く不動産価格が上昇する恐怖から逃れることができます。だからこそ、「多くのローンが可能であれば短期ローンは避ける」と言うのです。
なぜ「等額本息を利用できるなら等額本金は避ける；商業ローンを利用できるなら公積金ローンは避ける」と言うのでしょうか？
まず、この言い方は厳密ではなく、すべての人や家庭に適しているわけではありません。したがって、ここではこの方法がどのような初めての購入者に適しているのかを詳しく説明します。
私の例を挙げると、手元の現金はあまり多くなく、勤務年数も短く、住宅公積金の支払いも長くありません。現在の収入が高くないため、一方で一線都市の賃貸圧力を負担し、日常生活の支出も考慮し、今後毎月の住宅ローンを返済する必要があります。しかし、幸いにも、私の収入は年齢と共に徐々に増加するでしょう（かもしれません）。また、不動産業界にいるため、私は一生のうちに一軒の家だけを買うことはないと深く理解しています（おそらく）。だからこそ、私は等額本息と商業ローンの方法を選びました。
なぜなら、等額本息の前期の返済圧力は等額本金に比べて小さく、毎月の返済額が固定されているため、資産管理の計画が立てやすいからです。同時に、私が 40 代で事業が順調な男性であれば、等額本金を選ぶかもしれません。結局、この方法は総返済額が少なく、私の純収入は年齢が上がるにつれて増加しないか、若干減少する可能性が高いからです。しかし、私は若者であり、収入は必然的に増加するため、心配はありません。
さらに、貨幣の「時間価値」を考慮すると、等額本金はより高い頭金を意味し、等額本息はより高い財務レバレッジを意味します。私は少ないお金でより大きな規模の資産を動かしています。
さらに、私は初めての家を一生保有することはできず、5 年以内に交換する可能性が高いです。そして、等額本息の総返済額が等額本金の返済額よりも少ない期間内に、不動産の価値が上昇し、現金化されることが多く、等額本息の投資収益率が高くなることがよくあります。
以上の理由を総合すると、等額本息の返済総額は多く、早期返済には不利ですが（受け手が見つからない限り、私は早期返済をしません）、それでも私は躊躇せずに等額本息を選ぶでしょう。
では、なぜ公積金ローンの 2.75％を放棄し、5％近い商業ローンを選ぶのでしょうか？まさか…… 私の彼女が銀行で働いていて、彼女の業績を達成するために？
違います！たとえ私を振った元彼女が銀行にいても、私は行きます。
なぜなら、初めての家を商業ローンで選ぶことは、私にとって最も理性的で賢明な選択だからです。食べ物にならない男性の情熱と節約できる大金の前に、私は賢く後者を選びます。
その理由は、初めてのローンは 85％の割引があり（現在、一部の銀行や地域では割引が厳しくなっています）、第二の家のローンは直接 10％上昇するため、初めての家の割引は非常に重要であり、商業ローンの相対的な高金利を相殺するために使用できます。私の第二の家の準備を整えるために（公積金が割引後 2.5％程度、商業ローンが割引後 4.1％程度）。
さらに、初めての家を購入する際に最も重要なのは、タイミングを逃さないことです。人気のある物件や不動産の好景気の年には、開発業者は商業ローンしか受け付けません（公積金の融資は非常に遅く、約半年かかるため、開発業者はあなたに売ることを拒否します）。商業ローンであれば、基本的に割引を受けることができます。
さらに、初めての家のローン比率は非常に高く、総額も非常に大きいですが、公積金の金額は非常に少なく、基本的には足りません。第二の家の頭金比率は非常に高い（40％以上）ため、この時点で公積金を使用することができます。非常に低い金利で、10％の上昇も心配ありません。同時に、第二の家は改善用の家であり、初めての家の必需品ほど急いでいないため、ゆっくり選び、ゆっくり見て、初めての家を売却して第二の家の頭金に充てることができ、頭金比率も大きくなり、第二の家の 10％の上昇を回避できます。だからこそ、私は初めての家を商業ローンで選ぶのです。
「ローンが可能であれば全額支払いは避ける；長期ローンが可能であれば短期ローンは避ける；多くのローンが可能であれば短期ローンは避ける；等額本息を利用できるなら等額本金は避ける；商業ローンを利用できるなら公積金ローンは避ける。」これは、初めての必需品に対する私の心からの提案です。
支払い方法についての「どうやって買うか」を話した後、購入方法についての「どうやって買うか」を話しましょう。
不動産マーケティングの業者として、私は非常に強い業界属性を持っており、ほぼすべての開発業者のマーケティングのトリックを自動的に識別できます。しかし、購入初心者として、どうすればよいのでしょうか？
もちろん、私に頼ることです（笑）。もし私を見つけられない場合は、不動産業界の友人がいるかどうかを考えてみてください。もしそうであれば、直接彼に連絡し、自分の状況や考えをすべて伝え、アイデアを出してもらうことができます。
もちろん、友人の中に不動産業者がいない場合や、購入コンサルタントを探したくない場合でも、全過程を DIY する方法があります。これが本書の存在意義です。
まず、十分な市場と物件情報を取得する必要があります。
大データについては、房天下、安居客、鏈家オンラインなどの専門不動産会社が提供できます。ニュースや不動産情報については、58 不動産、鳳凰不動産、新浪不動産、騰訊不動産、搜狐不動産などのポータルサイトの不動産チャンネルを通じて、十分な不動産情報を取得できます。不動産の実用的な情報、落とし穴ガイド、操作テクニックについては、知乎、水庫フォーラム、数多くの不動産自媒体や公式アカウントが、あなたの個別のニーズを満たすことができます。
ただし、情報のチャネルが多ければ多いほど、視野に入る情報が雑多になり、誤った情報や危険な情報に遭遇する可能性が高くなります。この時、私たちは必ず注意深く考え、「奇妙なものほど、裏がある」という言葉を覚えておくべきです。身近な親友と多く交流し、独自の判断を避け、必要な場合は専門家の助けを求めるべきです。
私の最初の家は、ある省の省都の最も中心的な地域にある新築住宅で、私はこの都市の将来の不動産価格が急速に上昇し、適正価格に戻ると確信していました。同時に、私の不動産アドバイザーは親友であり、この会社は私の古い職場であり、私はこの会社の製品と価格設定の原則を理解し、友人を完全に信頼していました。したがって、このプロジェクトに対して深く調査することなく、初めて訪れたときに手付金を支払いました。
この省都では、見学の回数を含めて、私は 2 回しか訪れていません。このようにして家を買うことができたのは、私は一手住宅において、信頼できる不動産アドバイザーと地元市場を理解している友人が非常に重要であることを知っていたからです。彼はすべての落とし穴を避け、最良の方法を選ぶ手助けをしてくれます。
異なる物件は異なるマーケティングの節目で異なる価格の割引を提供します。時には、古い顧客が新しい顧客を連れてくる（古い顧客が新しい顧客を連れてくる）ことが最もお得です。時には、仲介を通じて最大の割引が得られます。時には、自然に訪れることで最大の割引を得ることができます。しかし、私のような運がない場合でも、心配する必要はありません。ネット上でいくつかの物件を検索することもできますし、地元で評判の良い仲介会社を直接見つけることもできます（必ず大規模な仲介を探してください。一手住宅の場合、仲介会社は開発業者からのリベートを受け取り、購入者からのサービス料は受け取りません。また、大規模な仲介を通じて、より大きな割引を得ることができる可能性があります）。
もしあなたの最初の家が二手住宅を考えている場合、購入初心者として、最も安全な観点から、私は最も高いサービス料を請求する、最も専門的な仲介会社を選ぶことをお勧めします。なぜなら、二手住宅の違法操作は非常に多く、たとえ不動産業者であっても、見落としや注意不足で間違いを犯すことがあります。したがって、信頼できる仲介を選んで委託取引を行い、専門的なことは専門家に任せるのが最良です。
ただし、あなたの最初の家が自住型商品住宅であり、政府の保障住宅である場合、親友や業界の仲介者を探す必要はまったくありません。地元の申請ウェブサイト（北京の場合は北京市住宅都市建設委員会のウェブサイト）で直接申請し、承認と抽選を待つだけで、操作の余地はなく、価格は透明で、プロセスは単純で、変更の余地はありません。
ここで自住型商品住宅について簡単に説明します。これは北京などの高価格の都市にのみ存在し、政府の福利住宅です。開発業者が建設しますが、政府が建設し販売するのを助けるだけで、あまり利益を得ることはありません。この福利住宅の最大の特徴は、周辺の不動産価格よりも約 30％安いことですが、間取りは基本的に 90 平米以下で、位置は基本的に郊外にあり、申請条件は非常に厳しく、申請成功の確率も非常に低いです。2016 年の不動産が熱かった時期に、自商住宅を購入するために抽選に当たることは、まるで宝くじに当たるような幸運でした。
一手住宅の購入プロセスを完全に把握する#
一手住宅の購入プロセスは、実際には複雑ではありません。
極端な例を挙げると、私は不動産アドバイザーとして、ある顧客が午後 1 時頃に販売所に立ち寄り、通りかかりに見てみようと言いました。私はプロセスに従って、地域図や模型などを紹介しようとしましたが、彼女はどうしてもモデルルームを見たいと言い、仕方なく連れて行きました。約 10 分後、彼女は友人から電話を受け、服を買いに行く約束をしたので、続けて聞くつもりはないと言いました。そして、彼女は銀行カードを取り出し、手付金を支払い始めました。そう、これは予約金ではなく、原則として返金できない定金です。全体の見学から購入プロセスまで、彼女が費やした時間は 1 時間未満でした。
もちろん、これは非常に特殊なケースです。大部分の購入者はこのように軽率に決定することはなく、初めての購入者にとっては、より慎重に、さらに慎重に行動する必要があります。
まず、販売所に到着する前に、私たちがどうすればよいかを説明します。
販売所に行く前に、仲介を通じて手伝ってもらうことができます。仲介の利点は、あなたのニーズに基づいて、彼がいる地域内で適したいくつかの物件を推薦してくれることです。
不動産仲介の最大の特徴は、彼がいる地域を熟知していることです。ネット上の情報は誤りがあるかもしれず、更新が遅れることもありますが、不動産仲介の情報はほとんどの場合、正確でタイムリーです。
購入者として、あなたは一手住宅の仲介会社に費用を支払う必要はありません（部分的な会社を除く）。なぜなら、彼らは開発業者から仲介手数料を請求して利益を得るからです（しかし、羊毛は羊の身から出るものです）。ほとんどの場合、私たち普通の人が値下げを交渉しても、最終的な価格は仲介と開発業者が合意した金額を下回ることはありません。したがって、ここでは仲介会社を避ける必要はありません。
もちろん、十分な自信や関係がある場合は、仲介会社を通さずに一手住宅を購入することもできます。インターネット技術の発展により、物件情報を取得するチャネルも増えています。多くの不動産ウェブサイトは、あなたが不動産情報を取得するための強力なツールとなります。
販売所に行く前に、できるだけその物件の具体的な位置、製品の種類、総価格を理解しておくことが重要です。そうでなければ、もしあなたの予算が 100 万元しかないのに、最低価格が 800 万元の小区に行った場合、正直言って、非常に気まずいことになります。
販売所に到着すると、専任の不動産アドバイザー（販売員）があなたを見学に連れて行きます。
不動産アドバイザーの接客は一定の順序に従って行われ、越権行為はできません。もちろん、もしあなたが接客してくれた不動産アドバイザーに気に入らない場合は、変更を要求することができます。しかし、同じプロジェクトに 2 回目に訪れる際には、必ず前回接客してくれた不動産アドバイザーの名前を案場の顧客大使（登録を担当する販売所のスタッフ）に伝えてください。そうしないと、自分の不注意で 2 人の不動産アドバイザーの間に戦争が起こることがあります（実際に私はそれを何度も見たことがあります）。
不動産アドバイザーが接客を開始すると、簡単な挨拶を交わし、プロジェクトに対する理解度、購入目的、予算、購入資格の有無などの基本情報を確認します。その後、プロジェクト全体の地域図を紹介します。ここには、プロジェクトの位置、周辺の商業、交通、医療、教育の設備、重要な山川湖泊、名所旧跡、大型産業団地などが含まれます。この部分の「距離」は非常に不正確な情報です。
たとえば、私が不動産アドバイザーをしていたとき、私がいるプロジェクトは北京の六環の端にあり、六環に近い位置にありますが、私たちは「五環の外、六環の内」と言います。まず五環を言い、その後六環を言うことで、プロジェクトは一環前進したように感じられます。
私たちのプロジェクトから通州新城の核心区域までの距離は約 5 キロですが、私は「3〜4 キロ」としか言いません（販売の言い回しです）。したがって、地域図を聞くときには、数字を信じすぎないでください。もし本当に距離を理解したいのであれば、スマートフォンの地図アプリを使えば、すぐに明確になります。
その後は、園区の模型を見ます。この部分では、園区の容積率、緑化率、占地面積、建築スタイル、販売中の号棟と販売されている間取りを紹介します。
この部分は比較的価値のある部分であり、このプロジェクトの最新の状況を理解することができ、最近の販売状況（言わないかもしれません）、どの間取りが最も売れているか（嘘をつくかもしれません）、どの間取りが特価物件であるか（実際にはないかもしれません）、最近のプロモーション活動があるか（常にあるかもしれません）などを尋ねることができます。
その後、不動産アドバイザーはあなたをモデルルームに連れて行き、園区を見学します。モデルルームが販売所内にある場合は、最初にモデルルームを見ます。そうでない場合は、円を描くようにして、最初に園区の半分を見て、モデルルームを見た後にもう半分の園区を見ます。
園区を見学する際には、販売所で尋ねにくい情報を尋ねることができます。たとえば、どのようにしてより大きな割引を得ることができるか（時には仲介を通じて、時には外部連携を通じて、時には関係を利用して）；どの物件が最もお得か（すべての向上心のある不動産アドバイザーは、販売管理表の特価物件を熟知しています。ただし、前提として、そのプロジェクトが購入に値するものである必要があります）。
モデルルームを見た後、販売員はあなたを再び販売所に連れて行き、間取り図とパンフレットを持ってきます。興味があれば、頭金を計算し、手付金を支払った後に全額を補完する時間、必要な資料などの情報を伝えてくれます。
ここで、販売所で支払ういくつかの金額を明確にしておきます。地域や会社、時期によって異なるため、販売所が受け取る金銭の呼称もさまざまです。
ある販売所では、「予約金 / 誠意金 - 定金 - 頭金 - 全額」の形で受け取ります。別の販売所では、「小カード - 大カード - 頭金 - 総額（銀行からの）」の形式で受け取ります。あるいは、単純に「定金 - 頭金 - 全額」と呼ぶこともあります。形式は異なりますが、実質的には大同小異です。
予約金 / 誠意金 / 小カードの金額は 1,000 元〜10,000 元の範囲であり、場合によってはもっと多いか少ないかもしれませんが、覚えておくべきことは、予約金 / 誠意金は明確に全額返金可能であり、購入しない場合は次回、領収書を持って販売所に行けば全額返金されるということです。この予約金 / 誠意金の役割は、約 1〜3 日の時間を予約することです。この期間は、考えるための時間を与えられます。1〜3 日後には、希望する物件を保持し続けることはできません。
定金の金額は 10,000 元〜50,000 元の範囲であり、高級住宅の場合は 50 万元に達することもありますが、より多くは宣伝です。原則として、定金は返金できません。したがって、定金を支払った後、頭金を補完するまでの期間中、販売所は二重販売を行うことはできません。定金の意味は、この金額を支払った後、この家があなたのものであることを定めることです。もしあなたが違約した場合、販売所は明確に「定金は返金しない」と伝えます。
ただし、さまざまな予期しない事態に直面することは避けられません。もし本当に特別な理由で定金を返金する必要がある場合、どうすればよいでしょうか？
この時、一手住宅の利点が出てきます。販売員に理由を説明し、定金の返金を要求することができます。もし開発業者が同意しない場合は、地元の住宅建設委員会に苦情を申し立てると告げてください。なぜなら、国家は開発業者がいかなる名目であれ、購入者の定金を没収することを禁じているからです。この時、開発業者は軟化し、多くの場合、全額返金を選択します。しかし、すべてが購入者の責任であれば、一部の金額が没収されることになります。ネットサインを行っていない限り、返金は可能です。もし自分が権利を主張するのが苦手であれば、専門の不動産弁護士を雇うこともできますので、心配する必要はありません。
定金を支払った後は、家の頭金を集め、ローンの資料を準備することになります。この間、約 10 日間の時間が与えられます（追加の時間が必要な場合は申請を提出する必要があります）。この時間内に頭金を補完すれば、すべてがうまくいきます。
頭金を支払うと同時に、購入契約を締結します。購入契約の金額は多く、基本的には問題がありません。問題があっても修正できません。不動産マーケティングのこの期間、私は購入者が契約を修正できる権利を持っているのを見たことがありません。しかし、違約は少なくありません。これは後の話です。
したがって、私たちは契約を締結するか、購入するか、ただそれだけです。では、契約を見ないのでしょうか？もちろん、契約を確認する必要があります！契約書に記載された住宅面積、部屋番号、名前、住所に誤りがないか確認し、契約書の補足条項が何を書いているかも確認する必要があります（